精益管理 智胜未来 I 地产开发商的破局思路
在“房住不炒”的长效机制背景下，政策密集发声维稳，地产行业发展终将走向可控的、平稳盈利的趋势。眼前企业有不少挑战与难题，如何走出高负债、低利润的困局，如何应对投资增速下降的现象，如何实现快速回血，最终成功由传统向精益开发商企业数字化升级转型。面向未来，何以精准破局？
近年来，不少开发商企业频繁开始集中调整改革，寻求转型以匹配新的战略，调整的指向都在于整合资源、降低成本，实现提质增效。企业的变革行动，正在趋向精益化管理发展的方方面面。
什么是精益管理？如何借力破局？
精益管理源于精益生产，在对汽车制造行业的调查对比分析发现，最适用于现代制造企业的—种生产组织管理方式，并逐步延伸到企业的战略管理理念。精益管理的内涵是以最小资源投入，创造出尽可能多的价值，核心关注点是提高效率和减少浪费，在创造价值的目标下不断消除浪费。
随着精益管理在各行业的改革推进，对地产项目建设管理的意义尤为重大。通过精益管理持续地对资源和成本等进行优化，保证项目成功率，最大化拓宽提效增益的空间，发挥企业自身数字资产，塑造核心竞争力，真正做到减少浪费，提高利润，在多变的形势中防范于未然。
贯彻“精”和“益”的三大关键
房地产开发流程有着项目运作周期长、多方并行协调效率低、全局管控难度大、纠错成本高等特点，信息壁垒仍未完全打破，数字化程度相比制造业较低。实现精益管理，关键在于标准化、流程化、智能化。
不少地产企业对区域组织进行了整合，并强调“精”，致力于提升企业人均效能。“精”就是要少投入、少消耗资源、少浪费时间，尤其是要减少一切不创造价值的工作。一方面，实行对集团总部、区域、分公司乃至项目的权限合理分配，有助于企业实现资源整合。企业积累数字资产，有利于整体战略调整，设立新区域、调整新业务，更好地匹配未来发展方向。
另一方面，增强协同与合作意识，充分发挥跨团队运作的灵活性，提升工作效率，所创造的价值整体大于部分之和，不断提升组织能力。因此，实现真正协同，不仅要从管理下功夫，还有业务流程、组织体系的数字化改造。
此外，精益管理就是要多产出价值效“益”，实现企业升级的目标，在核心业务上更加精益求精。从趋势来看，房企将持续在项目管理等多方面求变，加大调整核心工程业务。精益管理的理念应用到工程业务中，是要消除一切消耗了资源、占用了时间，却没有创造效益的活动。房地产工程是创造利润的主心骨，以项目为载体，减少在工程建设过程中的不必要环节，缩短项目运作周期，贯彻精益之道。
如何运用数字化开展房地产精益化项目管理？
精益管理需要搭载什么样的数字化技术，才能实现把所有资源的价值发挥到极致？
很多企业盲目引入多个功能型技术工具软件，使用的ERP系统都是传统意义上的单个或多个部门软件级别。这些大杂烩软件应用，初步起到了积累数据、落实部分管控的作用，但业务过程数据对企业的整体精益管理并未发挥出价值，实际上还是若干各自为政的部门简单加总，不仅成本高，还增加了额外的工作，数字化成效适得其反。
集中资源、人力、时间和技术，由点到面，从区域到总部，从各个项目到企业整体，利用企业级项目管理平台，逐步开展精益管理转型，达到降低成本、提高利润的目的。
精益管理在房地产项目管理的应用，是持续的改进和优化过程，体现在设计、采购、施工、运维阶段的全过程，不同板块、不同部门、所有人员之间的数据实现互联互通，每一个环节、每一次审批、每一道工序皆有迹可循，有据可依。
1、项目全过程成本管理：成本的控制方面主要体现在人、材、机费用的控制上，在项目前期阶段做好战略规划，通过6D预演，快速了解项目成本的累积过程，提前预测现金流和潜在风险，选择最优方案，有助于制定资金计划、采购计划或者资源需求计划。后期及时跟踪成本执行过程，进行全过程的成本控制，落实成本战略和预算目标，提高资金周转率和费用使用有效性。
2、项目工期进度管理：精细计划带动成本管理，控制工期就是提升利润的过程。联动建筑信息模型，合理安排工程进度周期，保证定时定量的采购供应，从而提高物料利用率；与每个项目参与方高效协同、共享项目实时信息，把控关键节点达成，避免无效沟通造成的施工冲突、滞后情况等。从进度工期推演、统筹规划、动态跟踪管控与优化，让项目进度真正可控。
3、现场施工质安管理：精益管理在施工项目的运用，不仅要充分发挥机械设备和专业工人的生产效率，建立及完善工序标准，还要强调提前控制与多工协调，减少施工质量缺陷率，减少返工，避免因施工质量问题造成成本的增加。
4、项目/企业流程信息化管理：重视过程管理，全程提升管理精度和效率，将项目流程精益化以降低开发成本。从根本上解决单点、局部的职能部门流程问题，达到全局优化目的，打造标准化、流程化与智能化的企业工作流程体系，业务条线之间实现交流互通。
5、企业数据中台管理：根据市场变化和项目动态调整企业战略方向，精准的数据帮助企业快速做出决策，占领更多市场份额。但很多企业往往忽略了数据在管理中的作用，无法有效收集数据，更谈不上应用。利用一个数字化平台集约化管控企业数据，通过商业智能分析，实现灵活调配、合理控制，发挥总部整体优势，创造最大的价值。
结语
行业进入精益化管理时代，数字化技术打通信息壁垒，要避免出现影响流程执行的不利因素，以最短时间、最低成本、最高质量地完成业务价值链上的各个核心环节，通过加快流程速度，更好地提高客户满意度，降低成本、使利润价值实现最大化。
